Brev till redaktionen angående hyresreglering och marknadshyror

Brev till redaktionen angående Ivar Arpis ledare om hyresregleringen (Assar Lindbeck har haft rätt i 50 år, 14/11).

Skribenten är Lars Marcus är professor i Stadsbyggnad på KTH Arkitekturskolan. 

Så var frågan avgjord: “Hyresreglering ligger bakom bostadsbristen”, som DN sammanfattade Boverkets rapport i frågan. Fan vet. Att en fråga som ständigt diskuterats sedan första världskriget plötsligt skulle fått sitt svar verkar osannolikt. En sedan länge etablerad sanning är snarare att marknaden aldrig lyckats leverera billiga bostäder med god kvalitet. Det är därför vi ser offentliga stödformer för sådan produktion i alla länder med resurser och ansvarskänsla. Argumentet upprepades av Hyresgästföreningens Barbro Engman i Aktuellt härom dagen. Det är ganska enkel matematik. Bostäder av god kvalitet är dyrt att producera, så pass dyrt att det inte är självklart att vi alla har råd med det. Marknaden anpassar sig därför antingen genom att bygga för de som har råd eller genom att skära i kvaliteten. Vi kan se prov på båda sakerna i dagens Sverige.

Men detta gäller nyproduktion varför det befintliga bostadsbeståndet blir så intressant. En rimlig tanke är ju att både kvalitet och pris borde sjunka med ålder. Men så är det ju inte med bostäder – snarare tvärt om. Det är något som spökar här. Varje bostadsmäklare har svaret inskrivet i sitt DNA: läge, läge, läge. Trots att Barbro Engman i samma Aktuelltinslag radar upp alla parametrar den svenska bruksvärdesmodellen omfattar så handlar läge just om allt det som den har så svårt att fånga. Alla de värden som egentligen inte rör bostaden i sig och dess standard utan allt det man får på köpet genom att det ligger i närheten: kommersiell och offentlig service, kommunikationer, grönområden, attraktiva omgivningar i allmänhet. När dessa saker finns på plats tenderar priser inte avta med tiden snarare stiga eftersom sådana värden snarare utvecklas och fördjupas än slits ut. De är en god investering och kvittot på det är att världens globala finanskapital huvudsakligen vilar på sådana värden.

En central fråga blir därför: hur bygger vi läge? Svaret heter stadsbyggnad. Människor har i tusentals år byggt städer just med avsikt att skapa lägen. Inte bara genom att förlägga städer på rätt ställe utan även genom att inom städerna skapa platser och samband på ett intelligent sätt så att just goda lägen uppstår. Våra städer sätter genom sin fysiska form oss alla i mycket konkreta lägen till varandra och alla de verksamheter som finns där. Visst hamnar nära och visst hamnar lång bort och tillsammans skapar detta ett intrikat nätverk av lägen som antingen tjänar oss väl eller inte. Detta är stadsbyggnad. Läge är alltså inte något givet, varför den enkla bilden att alla typiska stadskvaliteter bara finns i centrum inte är sann – centralitet och de kvaliteter som följet med det är just vad stadsbyggande kan skapa.

Även om läge typiskt återspeglas i priser så handlar det i grund och botten om bruksvärden och i denna mening har olika lägen olika värde – vi ser värdet både i ostörda grönområden och intensiva stadsgator – bra stadsbyggande kan skapa båda. Detta är påtagliga bruksvärden men i förlängningen handlar stadsbyggande om att skapa den grundläggande strukturen för närmast alla samhällsprocesser vi ser passera i nyheterna. Det är svårt att tänka sig ett integrerat samhälle med en fysiskt segregerad stad. Det går inte att bära vare sig kommersiell eller offentlig service i isolerade stadsdelar med för litet befolkningsunderlag. De urbana ekosystemen kan inte fortsätta att leverera tjänster avgörande för vår hälsa om vi inte bygger förutsättningarna för detta. Exempelvis kapar idag Stockholms grönområden 30% av de lokala CO₂-utsläppen. Vill vi att det skall fortsätta att vara så – vill vi till och med höja siffran?

Mot bakgrund av stadsbyggandets betydelse för alla dessa grundläggande samhällsvärden kan man tala om hur stadsbyggande skapar inte bara läge utan ett spatial kapital, ett kapital som starkt bidrar till att höja en mycket stor mängd andra värden i samhället. Detta kapital är dock lång ifrån givet utan kräver kunskap för att skapas och utvecklas. Det är då olyckligt att se en debatt om bytes- och bruksvärdet hos bostäder som inte berör det som är grundläggande för bostadens värde i båda dessa avseenden, nämligen stadsbyggandet. Risken är då stor att vi gör om tidigare misstag och återigen börjar bygga bostäder utan läge.