PJ Anders Linder om politik & samhälle
PJ Anders Linder
PJ Anders Linder
Det är mycket surr och klagan i debatten om avskaffandet av fastighetsskatten. En vanlig kritik har med den höjda reavinstskatten att göra – men hur kommer den egentligen att slå?
Står ni ut med ett litet räkneexperiment?
1. Antag att en familj har ett hus med taxeringvärdet 1 450 000. Om taxeringsvärdet motsvarar 75 % av marknadsvärdet går huset att sälja för 1 933 000 kronor.
2. Antag vidare att huset en gång köptes för halva dagens taxeringsvärde, dvs 725 000 kronor.
3. Vid en försäljning enligt de gamla reglerna blir reavinsten 1,933-0,725 Mkr=1,208Mkr och reavinstskatten 20 % av vinsten, dvs 242 tkr. Kvar i handen: 1,933-0,242Mkr= 1,691 Mkr.
4. Vid en försäljning med de nya reglerna blir skatten 30 % av vinsten, dvs 0,362 Mkr, och då får man kvar i handen 1,571 Mkr. Det är 120 tkr mindre än vid den lägre skattesatsen. Den årliga skatteutgiften minskar från 14 500 kr (1 % av taxeringsvärdet) till 4 500 kr (ny kommunal avgift), dvs med 10 000 kr/år, men det tar ändå 12 år för den lägre löpande skatten att kompensera för den högre reavinstskatten.
5. Sedan kan man förstås diskutera om man bara ska utgå från sin egen snäva kalkyl när man tar ställning till förslaget – jag tycker nog inte det – men det är en annan historia.
6. Men ser det verkligen så här knepigt ut i verkligheten?
7. Nja, mycket beror på antagandena. Om familjen i fråga har ägt huset en kortare tid och har en mindre latent reavinst blir kalkylen betydligt ljusare.
8. Men framför allt har kalkylen ovan felet att vara helt statisk. Så har debatten märkligt nog förts när det gäller reavinsterna men inte när det gäller priset för familjer som ska köpa hus för första gången, där har många i stället oroat sig för att den borttagna skatten ska driva upp priserna. När den löpande årliga skatten sjunker har man ju råd att låna mer och kan betala ett högre pris för huset utan att man för den skull får högre kostnad.
9. Hur ser då den effekten ut?
10. I exemplet ovan minskar årskostnaden med 10 000 kronor. Så mycket lägre är den kommunala avgiften än den statliga fastighetsskatten. Om man antar att hela denna kostnadsminskning tas igen i form av högre huspris, kommer kalkylen att se ut så här:
11. Om man tål 10 000 kronor i ökad årlig räntekostnad, kan en köpare låna 357 000 kronor extra (om man antar 4 procents ränta och 30 % ränteavdrag) ochändå få samma årliga boendekostnad: 0,04×0,7x357tkr=10tkr.
12. Då blir plötsligt det nya marknadsvärdet 1,933Mkr+0,357Mkr=2,29 Mkr.
13. Den nya reavinsten 2,29Mkr-0,725Mkr=1,565 Mkr.
14. Den nya reavinstskatten 0,3×1,565Mkr=0,47Mkr.
15. Och det nya nettot: 2,29Mkr-0,47Mkr=1,82 Mkr.
16. Att jämföra med ett netto på 1,69 Mkr i det statiska exemplet med 20 % skatt här ovanför.
17. Alltså. Om hela minskningen av årskostnaden förvandlas till ökat huspris får man följande situation:
• Köparen får betala 357 tkr mer, men får inte någon högre årlig kostnad och slipper hela cirkusen med fastighetstaxeringar och överraskande skattehöjningar.
• Säljaren får en lägre årskostnad OCH MER pengar kvar i handen, trots att reavinskskattesatsen har ökat.
18. Det troligaste är väl att priset inte ökar med fulla 357 tkr och då kan nettot bli gynnsamt för både köpare och säljare – om de antaganden gäller som jag här har satt upp. Hade jag haft lite mer ork hade jag tagit fram en formel för hela utrräkningen, men det kan kanske någon begåvad läsare bidra med.
19. Varför säger ingen från allianspartierna detta?