Är bolån så lönsamt för bankerna?

Den frågan, i olika formuleringar, diskuteras ofta. Men kanske allra vanligast i form av påståendet: det är fruktansvärt lönsamt.

När Finansinspektionen, FI, presenterade sin rapport nyligen var vi nog en del som blev lite förvånade. Att bolån var så lönsamt, som att generera en 22-procentig avkastning på eget kapital, var nytt. Men hos många hördes snarare en suck och ”kom med något nytt, att bolån är överlönsamt visste vi väl”.

Jag ombads i helgen, via twitter, kommentera den senaste inlagan på DN Debatt där en bankanalytiker på investmentbanken Credit Suisse kritiserar FI:s uträkning.

Det kan ju låta som en partsinlaga, med en bankanställd som tar ställning för bankerna, men det blir mer relevant när Masih Yazdi faktiskt tidigare har jobbat på FI, med ansvar för att just beräkna bankernas bolånemarginaler.

Jag tillhör inte dem som tror att bolånen, som produkt, är bankernas bästa guldgruva. Snarare har jag tidigare skrivit om fonder och pensionssparande/rådgivning som mer lönsamma verksamheter. Bolån, som framkom i senaste inlägget, är nog snarare en produkt med varierad lönsamhet. Den kan vara lönsam – så länge inaktiva kunderna sover bort sin förhandlingsmöjlighet. Men många medvetna kunder, som betalar långt under listpriset, är inte alls några enorma inkomstkällor.

Jag pratade nyligen med en välkänd bankman som hade sonderat möjligheten att starta egen bolånebank i Sverige. Men det behövdes ingen djupgående forskning innan det landade i ett enkelt beslut: nej, det är inte tillräckligt lönsamt. Som uppstickare måste du komma med bra erbjudanden för att locka över nya kunder. De sömniga kunderna, som i dag sitter och betalar hög ränta (listpriset) kommer du inte åt utan att ge dem bättre erbjudande.

Alternativet är att göra som statliga ”utmanaren” SBAB: locka över kunder med oslagbara priser, för att några år senare toppa listorna över banker med dyraste räntan. Trots att SBAB ligger högt i pris låg lönsamheten hos bolånebanken, som Masih Yazdi påpekar, på svaga 4 procent under fjolåret.

Det mest intressanta i debattinlägget är Yazdis kritik mot den tidigare arbetsplatsen FI. Inspektionen har, i sin lönsamhetsuträkning av bolånen, utgått från att bankernas förväntade kreditförluster på bolån är 0,05 procent över tiden. Det är en mycket låg nivå, byggd på historisk fakta.

Men här är FI inte konsekvent. Antagandet om så låga kreditförluster har gjort att bankerna har låga kapitalkrav – för låga, enligt FI, som inom kort ska höja kapitalkraven. Förklaringen från FI är att tidigare kreditförluster just är historia.

”Därmed kan det tyckas märkligt att deras egna lönsamhetsberäkningar är baserade på historiska krav som de själva anser är för låga”, skriver Masih Yazdi, som också slår fast att bankernas ökade bolånemarginaler under senare tid till stor del kan förklaras av att de har börjat ta höjd för de framtida kraven.

Snart borde alltså FI:s nya kapitalkrav  landa på bankchefernas bord. Många bankägare räknar med att det blir nervös läsning. Men med tanke på hur inspektionen resonerar i sin senaste rapport (förväntade kreditförluster på låga 0,05 procent) så ges en hint. Bankerna borde kunna vara lugna – om Finansinspektionen nu tänker vara konsekvent.